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Fachliche News

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Der Praxismietvertrag: Auf die Form kommt es an!

Freitag, 22 Februar 2019 10:21

Der Praxismietvertrag ist ein tragendes Element der Praxis. Rechtssichere, auf Freiberufler zugeschnittene inhaltliche Regelungen des Mietverhältnisses sind daher ein wichtiger Eckpfeiler zur Absicherung Ihrer unternehmerischen Tätigkeit als Praxisinhaber. Was viele nicht wissen: Beim Praxismietvertrag zählt nicht nur der Inhalt, sondern es müssen auch strenge Formvorschriften eingehalten werden.

Das gesetzliche Schriftformerfordernis im Gewerberaummietrecht ist komplex und immer wieder Gegenstand der mietrechtlichen Rechtsprechung. Um dem Schriftformerfordernis Genüge zu tun, müssen u. A. folgende Voraussetzungen gegeben sein:

  • Die Mietvertragsparteien müssen korrekt bezeichnet werden. Wird eine Partei (z. B. eine Gesellschaft) vertreten, muss dies zumindest bei der Unterschrift kenntlich gemacht werden. Bei Personengesellschaften müssen grundsätzlich alle Gesellschafter unterzeichnen.

  • Der Mietgegenstand muss so konkret bezeichnet werden, dass er eindeutig identifizier- und abgrenzbar ist (am besten durch Beifügung eines Lageplans bzw. Grundrisses).

  • Alle wesentlichen Vereinbarungen müssen durch fortlaufende Nummerierung und Bezeichnung (am besten auch körperlich) verbunden sein. Das betrifft neben dem Mietvertrag selbst auch sämtliche Anlagen sowie Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter, die während der Laufzeit des Mietverhältnisses getroffen werden.

  • Die Unterzeichnungsdaten sollten nicht mehr als 14 Tage voneinander abweichen.

Sinn und Zweck des gesetzlichen Schriftformerfordernisses ist es, dass Informationsinteresse eines potenziellen Erwerbers der Immobilie zu schützen. Wer eine Immobilie kauft, tritt nach dem Willen des Gesetzgebers in sämtliche Mietverhältnisse unabhängig davon ein, ob er deren vollständigen Inhalt kennt oder nicht („Kauf bricht nicht Miete“).

Zum Ausgleich für diese Bindung an den Mietvertrag soll der potenzielle Erwerber in die Lage versetzt werden anhand des Mietvertrages die wesentlichen Regelungen eines langfristigen Mietvertrages zu überblicken. Dies soll mit dem strengen Schriftformerfordernis gewährleistet werden.

Ein Formmangel ändert zwar nichts an der Wirksamkeit des Mietvertrages selbst, führt jedoch zur Unwirksamkeit der vereinbarten Laufzeitregelung. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung, nach der der Mietvertrag jederzeit mit einer vergleichsweise kurzen gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar ist. Für Praxisinhaber, die oftmals nicht unerheblich in die Praxisräume investieren, ist diese Rechtsfolge in der Regel unerwünscht.

In der Vergangenheit hat man daher versucht, diese unerwünschte Rechtsfolge durch sogenannte Schriftformheilungsklauseln im Mietvertrag zu vermeiden. Die Parteien des Mietvertrages verpflichteten sich nach diesen Klauseln für den Fall eines Schriftformverstoßes zumindest zum Abschluss eines schriftform­konformen Nachtrags zur Heilung der Schriftformmängel.

Dem hat der Bundesgerichtshof in diesem Jahr eine Absage erteilt und die Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln auch zwischen den ursprüng­lichen Mietvertragsparteien festgestellt. Damit führt jeder Schriftformverstoß zur Unwirksamkeit der Laufzeitregelung mit der Folge, dass sich eine vertragsmüde Partei kurzfristig durch Kündigung vom Mietvertrag lösen kann.

Gerade wenn Sie im erheblichen Umfang in die Praxisräume investieren, ist eine wirksame Mindestlaufzeit für Sie essentiell. Daher muss der Mietvertrag insgesamt den Formanforderungen entsprechen. Darauf ist aber nicht nur bei Abschluss des Mietvertrages, sondern auch bei späteren Änderungen im Mietverhältnis zu achten.

Erhöht sich beispielsweise der Mietzins oder mieten Sie einen weiteren Raum hinzu, müssen Sie diese neue Nebenabrede in Ihrem Mietverhältnis schriftlich festhalten, gemeinsam mit dem Vermieter unterzeichnen und anschließend fest mit dem Mietvertrag verbinden, beispielsweise durch Antackern.

Durch Einhaltung der gesetzlichen Schriftform gewinnen Sie als Praxisinhaber die Sicherheit einer verlässlichen Mietlaufzeit. Das sollte Grund genug sein, dem Mietvertrag bei der Gestaltung und auch im laufenden Mietverhältnis erhöhte Aufmerksamkeit zu schenken.

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